| 5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期LPR報價(jià)。與居民房貸利率密切相關(guān)的5年期以上LPR為4.65%，已連續13個(gè)月未變。而根據融360大數據研究院、貝殼研究院等19日和20日最新發(fā)布的監測報告，多個(gè)主流城市的首套房貸利率和二套房利率均較4月有所提升，部分銀行貸款放款周期延長(cháng)。
2021年以來(lái)，涉房金融監管持續收緊的態(tài)勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方。業(yè)內人士預期，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力，預計房貸利率繼續上調，帶動(dòng)市場(chǎng)量?jì)r(jià)進(jìn)一步調整。
部分地區房貸利率環(huán)比上漲 放款周期拉長(cháng)
5月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價(jià)：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場(chǎng)報價(jià)利率均連續13個(gè)月保持不變。
“若接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續升溫，特別是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲勢頭向二、三線(xiàn)城市擴散，未來(lái)不排除5年期LPR報價(jià)單獨小幅上調的可能�！闭劶爸饕槍用穹抠J的5年期以上LPR報價(jià)，東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青表示。
實(shí)際上，根據融360大數據研究院、貝殼研究院等最新發(fā)布的監測數據，多個(gè)城市的房貸利率已經(jīng)較此前明顯提升。
貝殼研究院20日發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數據顯示，5月貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個(gè)基點(diǎn)。
廣州、深圳地區房貸“漲價(jià)”明顯。記者了解到，建行深圳市分行5月上旬下發(fā)調整房貸利率的通知。首套房貸款利率執行5.10%，二套房貸執行5.60%，相比之前分別上調15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。為了體現對中低收入人群購買(mǎi)保障性安居型商品房的支持，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數據研究院報告稱(chēng)，其他銀行在短暫觀(guān)望后也開(kāi)始跟進(jìn)，目前已有近10家銀行深圳地區分支行執行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。
融360大數據研究院報告指出，4月底至5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行，再度上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.40%，二套房最低5.60%，均較之前上調10個(gè)基點(diǎn)。
與房貸“漲價(jià)”同步的是部分地區銀行房貸額度進(jìn)一步收緊，放款周期進(jìn)一步拉長(cháng)。記者了解到，廣東金融機構對個(gè)人房貸額度增幅和增量都在嚴格控制，對二手房個(gè)人住房貸款審核放款更為嚴格，很多銀行施行“舊還新貸”，用提前還款的額度來(lái)發(fā)放二手房貸款，盡量減少新增房貸。
“5月在房地產(chǎn)貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調房貸利率；房貸“加息”帶來(lái)5月二手房市場(chǎng)成交平穩回調�！必悮ぱ芯吭菏紫袌�(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長(cháng)，導致二手房成交活躍度降低。
涉房金融監管持續收緊 利率上行仍有空間
2021年以來(lái)，涉房金融監管持續收緊的態(tài)勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方：1月起，一線(xiàn)城市嚴查經(jīng)營(yíng)貸違規入樓市，3月銀保監會(huì )、住建部、人民銀行三部門(mén)則聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，全面“圍堵”個(gè)人違規挪用經(jīng)營(yíng)貸購房行為；涉嫌違規炒房機構“深房理”日前被深圳七部門(mén)聯(lián)合調查；多地開(kāi)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治也將個(gè)人違規使用信貸資金等列為專(zhuān)項整治重點(diǎn)。
金融監管部門(mén)的多張罰單也涉及銀行違規輸血房地產(chǎn)企業(yè)的行為�！督�(jīng)濟參考報》記者以“土地、房地產(chǎn)”等關(guān)鍵詞在銀保監會(huì )網(wǎng)站進(jìn)行搜索，據不完全統計，自2021年以來(lái)，銀保監局本級開(kāi)出的罰單共計47張。僅3月以來(lái)，罰單就達29張，罰款總額達6000萬(wàn)元以上。具體來(lái)看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、盛京銀行、溫州銀行等。值得注意的是，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關(guān)的違規行為。
業(yè)內人士表示，嚴監管背景下，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2021年一季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區間下降至正常區間的上沿。央行數據也顯示，住房類(lèi)貸款增速放緩。今年3月末，個(gè)人住房貸款余額同比增長(cháng)14.5%，比上年同期低1.4個(gè)百分點(diǎn)。
王青表示，3月居民個(gè)人住房貸款加權平均利率為5.37%，比去年年底上行4個(gè)基點(diǎn)�！拔覀兣袛�，在今年‘有保有壓’的結構性信貸政策下，未來(lái)房地產(chǎn)信貸環(huán)境會(huì )進(jìn)一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間�！�
房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)隱現 下半年可能向下調整
沈昕表示，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴(lài)性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。從整體來(lái)看，百城房?jì)r(jià)同比漲幅和房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數的走向基本一致，這意味著(zhù)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數的下降，預計二季度和下半年商品房銷(xiāo)售面積同比增速將逐漸回落，隨之下半年百城房?jì)r(jià)指數同比漲幅將收窄。
的確，從近日國家統計局發(fā)布的4月房地產(chǎn)投資數據和房?jì)r(jià)數據來(lái)看，前4月商品房銷(xiāo)售規模、開(kāi)發(fā)投資額較2019年增長(cháng)19.5%和17.6%。但各地區銷(xiāo)售表現分化，房企新開(kāi)工和拿地面積縮減使得銷(xiāo)售、投資單月指標分別環(huán)比出現下降23%和7%。同時(shí)，二手住房已有明顯降溫跡象。
對此，許小樂(lè )表示，2020年房地產(chǎn)的超預期繁榮，本質(zhì)上來(lái)自利差和價(jià)差帶來(lái)的套利需求，房?jì)r(jià)上漲是在寬松流動(dòng)性之下的短期應激反應，顯然不可持續。當前中央政策正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產(chǎn)的依賴(lài)，并通過(guò)調控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時(shí)貨幣政策回歸常態(tài)，這些都代表著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本紅利時(shí)代將結束。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“三條紅線(xiàn)”政策下房企資金成本將繼續增加，土拍“兩集中”下資金運用將更加審慎，對后續開(kāi)工、拿地均有不利影響。預計后續房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速將繼續回落，全年增速呈現“前高后緩”的走勢。
來(lái)源：經(jīng)濟參考報 |
