| [摘要] 在此背景下，以人為核心的城鎮化將繼續穩步推進(jìn)，房地產(chǎn)調控將堅持以“穩”為主，“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，這將給未來(lái)五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體空間及結構帶來(lái)怎樣的影響？又將如何推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？
“十四五”時(shí)期，我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展將積極貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局，努力實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展目標。在此背景下，以人為核心的城鎮化將繼續穩步推進(jìn)，房地產(chǎn)調控將堅持以“穩”為主，“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，這將給未來(lái)五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體空間及結構帶來(lái)怎樣的影響？又將如何推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？
1、“十三五”中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢總結
面對錯綜復雜的內外部環(huán)境，“十三五”時(shí)期，我國全面深化改革，各項宏觀(guān)政策齊發(fā)力，有效保障了經(jīng)濟的平穩運行，期末國內生產(chǎn)總值將突破百萬(wàn)億元；房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的穩定器和壓艙石，在帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、穩定就業(yè)等方面發(fā)揮了積極作用�！笆濉蔽覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)主要呈現4個(gè)方面的特點(diǎn)：
特點(diǎn)一：“房住不炒”定調樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
“十三五”規劃綱要中明確提出，要穩步促進(jìn)住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展�！笆濉睍r(shí)期中央強調住房居住屬性，“房住不炒”定位貫穿始終，確立“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”三穩目標，同時(shí)摒棄全國政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持續推進(jìn)。房地產(chǎn)長(cháng)效機制加快建設，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。棚戶(hù)區改造超額完成2000萬(wàn)套目標任務(wù)，貨幣化安置比例明顯提高。
特點(diǎn)二：三四線(xiàn)城市及棚改推動(dòng)市場(chǎng)規模再上新臺階
“十三五”時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，百城新建住宅價(jià)格累計漲幅超40%，其中，二線(xiàn)和三四線(xiàn)代表城市累計漲幅均接近50%，漲幅明顯擴大；大規模棚改帶動(dòng)下，全國商品房年均銷(xiāo)售面積超16.5億平方米，年均銷(xiāo)售額超14.5萬(wàn)億元，均較“十二五”時(shí)期明顯增長(cháng)。其中，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積年均復合增長(cháng)超7%，居各線(xiàn)首位。與此同時(shí)，全國市場(chǎng)表現出明顯的城市輪動(dòng)特征，市場(chǎng)熱度傳導呈現由發(fā)達城市群核心向周邊城市、由東部向中西部二線(xiàn)并向三四線(xiàn)城市擴散的特征。
特點(diǎn)三：土地市場(chǎng)熱度偏高，地價(jià)快速上漲助推房?jì)r(jià)明顯提升
受高庫存影響，“十三五”時(shí)期，住宅用地推出節奏放緩，供求規模均有所回落。但伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地市場(chǎng)熱度提升，全國300城住宅用地成交樓面價(jià)上漲1.5倍，亦在一定程度上推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲；高價(jià)地塊頻出，2016年以來(lái)每年成交的20億以上住宅用地均超過(guò)200宗，占比明顯提升，多宗地塊成交樓面價(jià)創(chuàng )區域甚至全市新高。
特點(diǎn)四：行業(yè)集中度持續提升，千億房企不斷擴圍
“十三五”時(shí)期，千億企業(yè)不斷擴圍，大中型房企競爭力更強，強者恒強態(tài)勢延續，2016年開(kāi)局，銷(xiāo)售額超千億的房企為12家，超百億房企達131家，TOP100企業(yè)銷(xiāo)售額均值達517億元，權益市場(chǎng)份額不足35%；2020年，銷(xiāo)售額超千億房企已接近40家，超百億房企將在155家以上，TOP100企業(yè)銷(xiāo)售額均值增長(cháng)1.3倍，權益市場(chǎng)份額接近六成，達57.0%。
整體來(lái)看，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位貫穿“十三五”時(shí)期，中央為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策定調，同時(shí)改變以往全國“一刀切”的調控思路，各地因城施策、一城一策全面推進(jìn)，新一輪調控政策開(kāi)啟后，政策始終保持連續性和穩定性；房地產(chǎn)長(cháng)效機制加快建設，土地、財稅、住房保障等相關(guān)頂層設計加速落地，金融監管持續強化�！笆濉睍r(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房交易規模突出，商品房銷(xiāo)售額屢創(chuàng )新高，新房?jì)r(jià)格迅速上漲后歸于平穩運行，三四線(xiàn)城市迎來(lái)一波繁榮行情，城市間市場(chǎng)輪動(dòng)態(tài)勢明顯；土地規模雖有縮量，但市場(chǎng)熱度偏高，多宗高價(jià)地成交，為房?jì)r(jià)的結構性上漲以及銷(xiāo)售去化難度的提升埋下伏筆。行業(yè)集中度持續提升，千億房企不斷擴圍，強者恒強格局強化。
2、“十四五”中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢展望
發(fā)展環(huán)境：“雙循環(huán)”新格局下，房地產(chǎn)調控以“穩”為主
（1）“雙循環(huán)”新格局加快形成，貨幣保持較高增速對房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有支撐
面對當今世界正經(jīng)歷的百年未有之大變局，“十四五”時(shí)期，我國加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，引領(lǐng)帶動(dòng)國內產(chǎn)業(yè)升級，提升要素市場(chǎng)的內外聯(lián)通效率。為支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，中央將繼續保持貨幣的結構性寬松，政策會(huì )更加注重在穩增長(cháng)、調結構、防風(fēng)險、控通脹之間把握綜合平衡，M2有望保持在高速增長(cháng)區間，我國經(jīng)濟向更高質(zhì)量方向發(fā)展，預計未來(lái)五年GDP將保持中速增長(cháng)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)規模形成有力支撐。
（2）“房住不炒”總基調不變，長(cháng)效機制建設全面推進(jìn)，市場(chǎng)結構將更趨合理
未來(lái)五年，中央“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，整體樓市政策基調與“十三五”時(shí)期保持一致。房地產(chǎn)長(cháng)效機制全面加速建設，配套政策將繼續落實(shí)發(fā)力，政策效果將逐漸顯現。租購并舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進(jìn)、房地產(chǎn)金融長(cháng)效管理機制加速建立、健全地方稅體系等推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。
（3）新型城鎮化深入推進(jìn)，人口規模穩步增長(cháng)，為市場(chǎng)規模托底
未來(lái)五年新型城鎮化邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，除個(gè)別城市外將全面放開(kāi)落戶(hù)限制，人口加速向產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢突出的城市集聚。當前全國人口增速持續放緩，中央強調要優(yōu)化生育政策，促進(jìn)人口長(cháng)期均衡發(fā)展，積極應對人口老齡化，預計未來(lái)五年或有繼續放開(kāi)生育限制等相關(guān)政策出臺，全國人口有望延續年均0.3%的增速，至2025年末，全國人口總量將達14.25億，對房地產(chǎn)市場(chǎng)規模形成較大支撐。
市場(chǎng)預判：未來(lái)五年市場(chǎng)運行整體平穩，銷(xiāo)量小幅調整，但規模仍可期
周期視角下，房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐步進(jìn)入調整階段。從市場(chǎng)周期的角度上看，“十三五”時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走完一個(gè)完整周期，在2019年市場(chǎng)即將步入調整通道后，新冠肺炎疫情的爆發(fā)，短暫打亂了市場(chǎng)運行節奏，中央加大逆周期調節力度，財政貨幣政策齊發(fā)力穩經(jīng)濟，M2增速連續多月保持兩位數增長(cháng)，疊加地方政府供需兩端的扶持政策，購房者置業(yè)情緒快速恢復，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦走出超預期復蘇行情。2020年下半年房地產(chǎn)調控政策收緊，調控效果進(jìn)一步顯現，且隨著(zhù)疫情期間積壓的購房需求快速釋放，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入正常運行節奏。
土地端來(lái)看，地方土地財政依賴(lài)度較高的現狀在短期難以出現明顯改變，疊加未來(lái)五年各城市基礎設施建設將加速推進(jìn)，地方政府財政壓力加大，未來(lái)土地供應仍有較大放量空間，且供需矛盾突出的城市已明確將加大供地力度，優(yōu)質(zhì)地塊推出節奏或將延續，土地價(jià)格或保持上漲態(tài)勢，但“穩地價(jià)”目標下，地價(jià)漲幅將有所放緩。
針對未來(lái)五年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規模，中指研究院分別通過(guò)量化模型（“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”）和分析不同需求類(lèi)型（三大類(lèi)需求）兩種方法進(jìn)行測算。
(1) 模型預判：2021-2025年市場(chǎng)供求規模高位小幅回落，投資增速放緩
根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，綜合國內外宏觀(guān)形勢，政府發(fā)布的《“十四五”規劃建議》及主要研究機構對未來(lái)經(jīng)濟走勢的預測，參照房地產(chǎn)行業(yè)調控導向及定位，對2021-2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)環(huán)境提出如下假設：
假設1：宏觀(guān)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展（GDP：2021增長(cháng)9%，2022-2025年均增長(cháng)5%~5.5%）；
假設2：貨幣信貸政策保持靈活適度（M2年均增長(cháng)9%~10%），精準導向，房地產(chǎn)行業(yè)金融監管整體收緊；
假設3：新型城鎮化繼續推進(jìn)，未來(lái)5年城鎮化率以年均一個(gè)百分點(diǎn)提升。
假設4：土地市場(chǎng)平穩（未來(lái)五年住宅用地年均成交面積高位穩定，地價(jià)平穩上漲）；
假設5：堅持“房住不炒”調控導向，因城施策，科學(xué)及時(shí)調控，長(cháng)效調控機制落地。
基于以上假設條件，根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，預計未來(lái)五年我國商品住宅銷(xiāo)售面積為67.8億平方米；銷(xiāo)售額達79.5萬(wàn)億元；新開(kāi)工面積為74.8億平方米；開(kāi)發(fā)投資額58.5萬(wàn)億元。從復合增速來(lái)看，2021-2025年商品住宅銷(xiāo)售面積年均下降3.7%左右，銷(xiāo)售額年均增長(cháng)1.8%左右，新開(kāi)工面積年均下降2.7%左右，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(cháng)3.8%左右。市場(chǎng)呈現“發(fā)展節奏明顯放緩，整體供求規模高位小幅回落”的特點(diǎn)。
(2) 需求結構分析：新型城鎮化背景下新增城鎮人口帶來(lái)的住房需求將繼續發(fā)力，改善型住房需求占比高位穩定，拆遷改造住房需求將有明顯回落
從自住需求角度考量，住房需求可以分為三大類(lèi)：1）新增城鎮人口帶來(lái)的城鎮化住房需求，2）生活條件提升推動(dòng)的住房改善需求，3）因拆遷改造帶來(lái)的住房需求。
1）新增城鎮人口住房需求：未來(lái)五年新增城鎮人口約8433萬(wàn)人，由此帶來(lái)住房需求約36.2億平方米
未來(lái)五年，我國將繼續堅持推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，在深化農村改革、戶(hù)籍制度改革等作用下，農民進(jìn)城將更加自由便利，在此過(guò)程中，新增城鎮人口產(chǎn)生的住房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求的堅實(shí)支撐。
從國內城鎮化進(jìn)程來(lái)看，我國城鎮化率在到達30%之前，城鎮化進(jìn)度較為緩慢（1981年城鎮化率為20%，至1996年方達30%）；而突破30%后，城鎮化進(jìn)程明顯加快，1996至2019年每年城鎮化率提升幅度均在一個(gè)百分點(diǎn)以上，年均新增城鎮人口超兩千萬(wàn)。目前，全國城鎮化率剛剛突破60%，仍處于傳統的城鎮化快速發(fā)展期，近年來(lái)城鎮化率提升幅度有所收窄，但受益于新型城鎮化戰略的持續推進(jìn)，未來(lái)幾年城鎮化提升幅度仍有保障。
通過(guò)研究多個(gè)發(fā)達國家城鎮化水平跨越60%階段時(shí)的變化速度，我們發(fā)現，加拿大、日本、巴西、法國等國家年均提升幅度在0.8~1.0個(gè)百分點(diǎn)之間；而我國近兩年的年均提升幅度保持在一個(gè)百分點(diǎn)左右，變化基本一致，且符合聯(lián)合國研究形成的城鎮化“S”型發(fā)展規律，預計在新型城鎮化戰略持續推進(jìn)、農村土地制度改革及農業(yè)現代化體系逐步建立的背景下，2020-2025年我國城鎮化率將以年均1個(gè)百分點(diǎn)的幅度提升，至2025年，預計城鎮化率將提升至66.6%，全國城鎮人口將達到近9.5億人，由此測算未來(lái)五年全國累計新增城鎮人口將在8433萬(wàn)人左右。
另外，除城鎮人口變化趨勢外，住房需求規模也與城鎮居民人均住房建筑面積息息相關(guān)。據國家統計局數據顯示，2019年，全國城鎮居民人均住房建筑面積為39.8平方米，較2002年增長(cháng)62.1%，年均增加0.9平方米。綜合來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化以來(lái)，城鎮居民居住環(huán)境已有較大改觀(guān)，未來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟水平持續增長(cháng)，人均住房建筑面積有望得到進(jìn)一步提升，但增長(cháng)幅度存在放緩傾向。在經(jīng)濟發(fā)展帶動(dòng)下，預計未來(lái)城鎮居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全國城鎮居民人均住房建筑面積將達到44.5平方米。
結合對人口總量、結構及城鎮居民人均住房建筑面積的預判，預計未來(lái)五年我國新增城鎮人口約8433萬(wàn)人，城鎮居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，則未來(lái)五年新增城鎮人口帶來(lái)的住房需求約36.2億平方米，是未來(lái)五年住房需求的堅實(shí)支撐。
2）改善型住房需求：預計未來(lái)五年城鎮居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米
我們把人均住房建筑面積的提升產(chǎn)生的住房需求定義為改善型需求，改善型住房需求的持續增加主要源于生活條件提升后高品質(zhì)宜居產(chǎn)品需求的積極釋放。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，生活條件的進(jìn)步，居民對改善居住環(huán)境的需求也日益增長(cháng)，2019年，全國城鎮居民人均住房面積達39.8平方米，較2002年增加約15平方米，城鎮居民居住環(huán)境得到明顯改善。
通過(guò)對歷史數據的追溯與分析，我們發(fā)現，在一定時(shí)期內，我國城鎮居民人均住房建筑面積與人均GDP走勢存在顯著(zhù)的正相關(guān)關(guān)系；2019年，我國人均GDP已突破一萬(wàn)美元，未來(lái)五年，在“實(shí)現更加充分高質(zhì)量就業(yè)、居民收入增長(cháng)和經(jīng)濟增長(cháng)基本同步”目標引導下，預計人均GDP將保持增長(cháng)態(tài)勢，經(jīng)濟水平持續提升將進(jìn)一步為人均住房建筑面積的提高拓展空間，加之《“十四五”規劃建議》提出未來(lái)五年要努力實(shí)現“民生福祉達到新水平”目標，預計未來(lái)五年人均住房建筑面積將再上新臺階。
鑒于日本住房發(fā)展歷程對我國具備較強借鑒意義，通過(guò)對日本歷史數據的分析，我們發(fā)現，1983年日本人均GDP正式越過(guò)一萬(wàn)美元門(mén)檻，其人均居住面積約27.7平方米，至1988年，人均GDP達到2.5萬(wàn)美元，人均居住面積提升至30.6平方米，五年間人均居住面積提升3平方米左右；當下我國經(jīng)濟及住房狀況與日本1980年代相似，預計未來(lái)五年我國人均住房建筑面積存在4平方米左右（按照75%的平均得房率將人均居住面積轉化為人均住房建筑面積）的改善空間，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基礎上，預計2025年城鎮人均住房建筑面積將提升至44.5平方米。
綜合來(lái)說(shuō)，基于上述對2021-2025年城鎮居民人均住房面積年均提升0.8平方米至44.5平方米的預判，預計未來(lái)五年改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關(guān)鍵支撐。
3）拆遷改造需求：棚改效應減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來(lái)五年拆遷改造需求規模將有明顯下降
基于前文預測，未來(lái)五年，我國城鎮人口將增加約8433萬(wàn)人至9.5億人，城鎮居民人均住房建筑面積將年均提升0.8平方米至44.5平方米，進(jìn)而帶動(dòng)全國城鎮住宅存量將增加72億平方米至423億平方米。新增住宅存量主要源于新增城鎮人口帶來(lái)的住房需求及改善型住房需求的釋放帶動(dòng)，而基于龐大的住宅存量，拆遷改造帶來(lái)的住房需求也在住房需求總體中占據重要地位。
中國普通住宅用地使用權年限為70年，按土地使用權價(jià)值折舊計算，年折舊率為1.4%。2014年以來(lái)我國積極推進(jìn)棚戶(hù)區改造，尤其是2016年-2019年，全國棚戶(hù)區改造開(kāi)工累計2157萬(wàn)套，導致“十三五”時(shí)期住宅拆遷率較正常水平出現了較大幅度的提升，在此過(guò)程中，大規模的歷史遺留危舊住房及簡(jiǎn)易棚戶(hù)屋在此過(guò)程中被拆除，在現有存量住房平均質(zhì)量得到明顯提升的背景下，拆遷更新率下滑或將成為必然趨勢，本文將拆遷更新率設定為1.2%~1.4%。
總體來(lái)說(shuō)，以1.2%~1.4%的拆遷更新率計算，在前文住房存量測算的基礎上，預計2021-2025年拆遷改造帶來(lái)的住房需求約22.7~26.5億平方米，絕對規模將較2016-2020年下降兩成左右
三類(lèi)需求測算總結
綜合來(lái)看，從三類(lèi)需求角度來(lái)看，據中指測算，“十四五”時(shí)期全國城鎮住房需求總量將達94.6~98.4億平方米：其中受新型城鎮化快速推進(jìn)影響，新 增城鎮人口帶來(lái)的城鎮化住房需求占比最高，達37%~38%；改善需求占比穩步提升，占比約36%~38%，也是支撐住房需求的重要力量；而在老舊小區戰略引導下，住房拆遷系數將明顯降低，由此帶動(dòng)的住房需求也將縮減，據中指測算，“十四五”時(shí)期拆遷改造帶來(lái)的住房需求占比為24%~27%，較“十三五”時(shí)期下降三至六個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，住房需求總量與新建商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售規模并不會(huì )劃上等號，購置商品住宅只是解決住房需求的重要形式之一。結合歷史數據來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化背景下，住房需求商品化比例雖有波動(dòng)，但逐步提升趨勢較為明確，尤其是近兩年，商品化比例接近八成。未來(lái)五年我國將堅持推進(jìn)租購并舉，完善長(cháng)租房政策、擴大保障性租賃住房供給，預計將有更多比例的住房需求以租賃的形式釋放，加之高規模棚改貨幣化效應的消退， 2021-2025年住房需求商品化比例將在近兩年高位上有所回落。但考慮到改善型需求將繼續高位釋放，預計未來(lái)五年住房需求商品化比例并不會(huì )出現明顯滑坡，大概率仍可維持在70%左右水平。以70%的商品化比例測算，未來(lái)五年全國商品住宅銷(xiāo)售面積約66.0~68.6億平方米，較2020年水平年均下降3.2%~4.5%。預計未來(lái)五年我國商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積將在高位基礎上有小幅回落，整體規模仍較為可觀(guān)。
(3) 趨勢特點(diǎn)：市場(chǎng)分化加劇，行業(yè)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)
參照遠景目標，到2035年，我國經(jīng)濟實(shí)力、科技實(shí)力、綜合國力將大幅躍升，經(jīng)濟總量和城鄉居民人均收入將再邁上新的大臺階，廣泛形成綠色生產(chǎn)生活方式，人均GDP達到中等發(fā)達國家水平，中等收入群體顯著(zhù)擴大，城鄉區域發(fā)展、居民生活水平差距顯著(zhù)縮小，人民生活更加美好。住房作為人們美好生活的重要組成部分，未來(lái)隨著(zhù)居民收入水平的不斷提高、綠色生活方式的逐步形成等，行業(yè)發(fā)展亦將呈現新特點(diǎn)。
1）市場(chǎng)分化行情進(jìn)一步加劇，把握城市結構性機會(huì )
“雙循環(huán)”新格局下，消費、科創(chuàng )、交通有待全面發(fā)力，將進(jìn)一步影響城市發(fā)展格局，消費潛力大、產(chǎn)業(yè)活力強、交通網(wǎng)絡(luò )完善的城市，未來(lái)發(fā)展空間也將更大。中長(cháng)期來(lái)看，中心城市、城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢較好，但不同城市群之間、城市群內部不同城市之間在房地產(chǎn)市場(chǎng)所處周期不同、城市基本面支撐度各異、未來(lái)城市規劃方向不同等因素綜合影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現將更加分化。
2）產(chǎn)品結構上移，行業(yè)降速提質(zhì)
2020年新冠肺炎疫情的爆發(fā)加速了改善型住房需求的釋放，多數重點(diǎn)城市144平方米以上戶(hù)型的成交套數占比較2019年有所提升，整體大戶(hù)型成交活躍度提升。未來(lái)在人們追求美好生活、綠色生活的帶動(dòng)下，需求端對住宅的綠色宜居程度、舒適度、智能化程度、住房品質(zhì)等提出了更高要求，疊加“三道紅線(xiàn)”下行業(yè)發(fā)展降速、競爭加劇，均促使企業(yè)更加注重產(chǎn)品的內在屬性，產(chǎn)品迭代升級加速。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體降速提質(zhì)，強化自身產(chǎn)品力的打造是企業(yè)贏(yíng)得未來(lái)競爭的重要砝碼。
3）企業(yè)做強主業(yè)、深挖服務(wù)價(jià)值，地產(chǎn)數字化和智能化是趨勢
未來(lái)五年，我國房地產(chǎn)行業(yè)降速提質(zhì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大規模支撐，企業(yè)聚焦、做強主業(yè)仍是未來(lái)發(fā)展的著(zhù)力點(diǎn)。隨著(zhù)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)規模的不斷增大，房地產(chǎn)服務(wù)價(jià)值凸顯，疫情爆發(fā)后地產(chǎn)服務(wù)價(jià)值又得到進(jìn)一步深化，疊加大數據、人工智能等數字技術(shù)的快速發(fā)展和應用，未來(lái)地產(chǎn)數字化和智能化趨勢將更加明顯。企業(yè)借助數字化技術(shù)和工具推動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)的智能化，能夠有效提升產(chǎn)品品質(zhì)和運作效率，強化核心競爭優(yōu)勢，全面賦能企業(yè)發(fā)展。
來(lái)源：中指研究院 |
