案例二：

某蛋糕店位于XN市EN高中對面的步行街，該步行街連接兩條主干道。2016年初，EN高中門(mén)前的主干道中間設置了隔離帶。

筆者與店主較為熟悉，在一次聊天的過(guò)程中，店主談到修建隔離帶以來(lái)生意差了很多，筆者有些詫異，因為之前一直認為該店主要是依靠學(xué)生客源，隔離帶對其影響應該不明顯，就追問(wèn)原因。通過(guò)繼續交談，筆者得知除學(xué)生客源外該蛋糕店還依靠附近幾個(gè)住宅區的人流。他在開(kāi)店選址時(shí)考慮到該步行街是附近住宅區前往市中心的必經(jīng)之路，又臨近學(xué)校，人流量很理想。但是修建隔離帶后，嚴重影響了附近住宅區到這里的可達性，特別是開(kāi)車(chē)的顧客。

此外他又談到一個(gè)因素，在住宅區新開(kāi)了個(gè)菜市場(chǎng)，取代了附近的菜市場(chǎng)，對人流也有很大影響，之前每天買(mǎi)菜的大量人流對于這條步行街也很重要。筆者順便詢(xún)問(wèn)租金和行業(yè)變動(dòng)趨勢，店主介紹XN市的傳統商業(yè)中心的服裝店受到電商嚴重沖擊，有些店主轉做門(mén)檻更低的餐飲，又對現有的餐飲市場(chǎng)格局造成沖擊。這種行業(yè)的大調整對于不同類(lèi)型的商鋪的需求影響不同。幾個(gè)月后該店面換成一家低價(jià)蓋澆飯餐館。

隨后筆者又調查了附近的超市和早餐店，店主都表示生意都受了負面影響。早餐店的營(yíng)業(yè)額下降百分之十左右，超市下降約一半，原因是超市處于臨街入口位置，以前路過(guò)客流特別是大貨車(chē)司機是重要消費群體。

該案例的啟示有：第一，日常生活蘊藏了豐富的潛在素材，估價(jià)人員只要認真挖掘必然會(huì )大有收獲；第二，對于人流量這一因素，需要對其結構、分布范圍等進(jìn)行深入分析；第三，可達性對人流量的影響很大，而可達性影響因素非常微妙，需要通過(guò)仔細觀(guān)察、詢(xún)問(wèn)進(jìn)行挖掘；第四，在一個(gè)微觀(guān)區域內，各種類(lèi)型的商業(yè)門(mén)店對人流的吸引作用不同，評估時(shí)應注意這種影響；第五，估價(jià)人員需要對整個(gè)城市的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變動(dòng)的趨勢有所了解，以更好地把握價(jià)格；第六，未來(lái)估價(jià)大有用武之地，例如該類(lèi)似案例的情況提出補償要求，只要估價(jià)行業(yè)練好內功，定有更廣闊的市場(chǎng)。

案例三：

在三四線(xiàn)城市有較多的臨街一層商業(yè)二層以上住宅的多層私房，在司法鑒定和抵押評估中經(jīng)常需要對其進(jìn)行評估。這種私房的租金容易獲取，但成交實(shí)例很少，一個(gè)街區甚至幾年內也難有成交實(shí)例。而網(wǎng)上雖然有掛牌案例，但難以了解其背后的交易動(dòng)機、交易過(guò)程，因而筆者一直希望通過(guò)接觸買(mǎi)賣(mài)雙方了解這些信息。在XN市筆者調查過(guò)十余個(gè)店主租戶(hù)。據了解，這種私房極少出現租戶(hù)直接購買(mǎi)的行為，原因有以下三點(diǎn)：第一，資金需求量大，與租戶(hù)生意資金矛盾；第二，租戶(hù)認為租金與房東報價(jià)之間的資本化率過(guò)低，甚至不如存款利率；第三，房東出于防范未來(lái)風(fēng)險，一般只愿出租不愿輕易出售。

通過(guò)調查筆者對租戶(hù)的心理有所了解，但一直沒(méi)有機會(huì )接觸到房主，難以判斷其定價(jià)思維和行為。在一個(gè)XT市的私房司法項目中，通過(guò)現場(chǎng)調查了解到附近近期就有多個(gè)成交案例，筆者頗感興趣。通過(guò)電話(huà)咨詢(xún)，與其中一個(gè)賣(mài)方進(jìn)行了比較深入的交流。據他介紹，該處私房交易較多是因為估價(jià)對象附近有幾所學(xué)校，住宅租房需求較大，而且附近私房多為四層左右，適合綜合利用且所需資金量不是很大。筆者繼續詢(xún)問(wèn)其交易過(guò)程，其掛牌價(jià)與租金之間的資本化率在百分之三左右，筆者故意說(shuō)道租金售價(jià)比較低不劃算，他回應道未來(lái)租金上漲較為可觀(guān)，買(mǎi)方有利可圖。對于買(mǎi)方，據了解一般是有熟人在附近的生意人，通過(guò)熟人對這種私房的收益有比較清楚的認識。該私房成交價(jià)約為賣(mài)方掛牌價(jià)格的六七成，該賣(mài)方說(shuō)自己是急需用錢(qián)才降價(jià)出售的。因此可以認為這種私房除非房主急需用錢(qián)，否則一般不會(huì )降價(jià)，而不降價(jià)基本不會(huì )成交，筆者認為通過(guò)該案例挖掘得到的信息對其他地區的私房估價(jià)也有一定的參考價(jià)值。

筆者根據實(shí)踐，提煉出的供參考的具體挖掘內容有：第一，房地產(chǎn)價(jià)格形成機制和過(guò)程。第二，市場(chǎng)參與者對房地產(chǎn)投資行為及報酬率的判斷標準。第三，市場(chǎng)參與者對房地產(chǎn)價(jià)格影響因數及權重的判斷標準。第四，各個(gè)行業(yè)對房地產(chǎn)的需求特點(diǎn)及行業(yè)信息。但在實(shí)際工作中，挖掘估價(jià)相關(guān)信息并不是件易事，筆者將其難點(diǎn)總結如下：

（一）獲取難度大

第一，一些估價(jià)相關(guān)信息難以直接獲取，必須經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)訪(fǎng)談、調查才能獲取，這也是其區別于一般的數據或資料的所在^[9-10]。

第二，很多估價(jià)相關(guān)信息涉及到個(gè)人隱私或商業(yè)機密，當事人不愿提供，搜集難度很大^[11]。例如據了解上文案例三當事人是依靠朋友、親戚關(guān)系搜集到三份真實(shí)租賃合同的，即便如此也是費盡周折，估價(jià)人員獲取真實(shí)信息的難度更是可想而知。

第三，對于一些隱含的相關(guān)信息，當事人也無(wú)法準確描述甚至沒(méi)有意識到，這需要估價(jià)人員具備敏銳的觀(guān)察力、對信息的敏感度和引導的技巧，才能挖掘出來(lái)。

（二）工作量大 

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且作用機理復雜，具體而言不同因素變化導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度不同且并非一成不變；同一因素在不同地區、不同水平下的影響也不同^[1]。再加上房地產(chǎn)獨一無(wú)二性的特點(diǎn)，這意味著(zhù)挖掘估價(jià)相關(guān)信息的工作量極大，任何機構都難以獨立全面覆蓋。美國的估價(jià)師業(yè)務(wù)分類(lèi)很細，也從側面證明了這一點(diǎn)。因為每個(gè)類(lèi)別的房地產(chǎn)如果要做精，都要投入大量時(shí)間精力進(jìn)行深入挖掘研究。

（三）時(shí)效性強

估價(jià)相關(guān)信息的時(shí)效性不像價(jià)格體現在波動(dòng)性上，而是體現在某個(gè)時(shí)間段能搜索到的信息案例的豐富程度。目前估價(jià)人員各自為戰的模式只能各自找到非常碎片化的信息，利用率極低。相信很多業(yè)內人士對此也會(huì )有同感，查詢(xún)某個(gè)與估價(jià)對象相似度最高的可比實(shí)例時(shí)，很可能查不到，只能用可比性差一些的案例。雖然有修正體系，但還是不可避免地影響估價(jià)結果的精度。而幾個(gè)月前甚至幾天前可能就有案例，其他機構的估價(jià)人員可能就進(jìn)行過(guò)深入挖掘，因此只有行業(yè)形成合力才能充分挖掘潛在的海量信息。

針對挖掘估價(jià)相關(guān)信息的難點(diǎn)，筆者根據實(shí)踐經(jīng)驗，對于深入挖掘估價(jià)相關(guān)信息有以下建議：

（一）估價(jià)人員層面

1、充分利用日常業(yè)務(wù)

日常業(yè)務(wù)為估價(jià)行業(yè)提供了豐富、獨有的信息來(lái)源，估價(jià)人員應利用好每一個(gè)項目，從每一個(gè)客戶(hù)收集盡可能多的資料。特別是司法鑒定和抵押業(yè)務(wù)，由于相關(guān)方配合及估價(jià)目的，當事人可能提供一些平時(shí)難以搜集到的資料。此外在與客戶(hù)打交道的過(guò)程中，估價(jià)人員應保持謙虛的心態(tài)，將其視為一個(gè)學(xué)習提高的機會(huì )，留心其對于估價(jià)對象的看法、所從事行業(yè)的相關(guān)信息以及交易過(guò)程等信息，從中去偽存真，為己所用，對其提出的正確看法應予以接受。

對于估價(jià)報告還應做到“回頭看”，特別是司法鑒定等后續實(shí)際成交的項目，應注意后續跟蹤，驗證評估思路與實(shí)際之間的差距，尋找原因，不斷提高。

2、多留心觀(guān)察實(shí)際

挖掘估價(jià)相關(guān)信息的困難性決定了一個(gè)合適的機會(huì )是可遇不可求的，特別是一些損害賠償項目，往往涉及到比較罕見(jiàn)的特殊狀況，例如柱子遮擋，臨時(shí)去找很可能找不到。但如果估價(jià)人員平時(shí)多注意觀(guān)察實(shí)際，就很可能在更大的時(shí)空范圍內找到與其近似的房地產(chǎn)。而且如果對價(jià)格影響因素挖掘到位、觸類(lèi)旁通，很多棘手的問(wèn)題即使沒(méi)有完全一樣的參照也能解決。這要求估價(jià)人員在生活中要有敏銳的意識，能夠捕捉到常人無(wú)法洞察的細節。

3、充分利用科技手段

以往收集估價(jià)相關(guān)信息的最大障礙是采集數據、很多數據如交易過(guò)程中的語(yǔ)言轉瞬即逝，難以采集。借助不斷增強的大數據技術(shù)，為突破這一瓶頸提供了可能，估價(jià)行業(yè)應充分利用科技手段提高挖掘的效果。筆者認為尤其應該重視網(wǎng)絡(luò )數據，特別是購房論壇、生活信息網(wǎng)站數據，因為其中包含對于住宅的比較、吐槽、推薦，對于商業(yè)營(yíng)業(yè)狀況、租金、租約等豐富信息，有很高的參考價(jià)值。

4、充分利用日常關(guān)系 

很多估價(jià)相關(guān)信息涉及到經(jīng)營(yíng)收入，而準確地調查收入是世界性難題。經(jīng)濟學(xué)家王小魯在研究灰色收入時(shí)，為了保證可靠性，也是采用了調查員所熟悉的親朋好友作為樣本。通過(guò)日常關(guān)系訪(fǎng)談得到的數據有可信度高、信息豐富、可復制性差的特點(diǎn)，即使在大數據時(shí)代仍然具有不可替代的重要作用。所以估價(jià)人員應該充分利用日常關(guān)系進(jìn)行搜集挖掘，聚沙成塔。 

（二）估價(jià)機構層面

1、提高重視，完善制度  

目前估價(jià)相關(guān)信息的收集挖掘工作主要取決于技術(shù)人員個(gè)人的積極性和能力，且存在能力與時(shí)間錯位的現象，即技術(shù)人員因人脈資源較少導致效果不佳，而人脈資源豐富的領(lǐng)導往往沒(méi)時(shí)間去做。

故估價(jià)機構首先應充分認識到挖掘估價(jià)相關(guān)信息的重要性，通過(guò)一定的獎勵提高估價(jià)人員進(jìn)行挖掘的積極性；其次領(lǐng)導及市場(chǎng)人員應注意利用人脈，支持估價(jià)人員進(jìn)行挖掘，提高挖掘信息的質(zhì)量和效率。 

2、加強培訓，提高技巧

挖掘估價(jià)相關(guān)信息需要技巧，很多估價(jià)人員比較年輕，對于社會(huì )和其他行業(yè)知識了解較少，再加上缺乏培訓指導，實(shí)際中多是簡(jiǎn)單地通過(guò)電話(huà)咨詢(xún)掛牌案例，挖掘的質(zhì)量和可靠性有待提高。

因此筆者建議：第一，加強技巧培訓，必要時(shí)設置專(zhuān)門(mén)崗位，提高挖掘工作的專(zhuān)業(yè)性和效果。第二，對于網(wǎng)上掛牌案例，應采取兩人及以上重復驗證，并且對其持續跟蹤，提高所挖掘信息的可靠性和可信度。

3、加強分析，以點(diǎn)帶面

由于估價(jià)機構人力物力資源有限，挖掘工作不能一味求多求全。因此必須對挖掘到的信息進(jìn)行深入分析，解析作用機理，建立模型，從個(gè)案信息中提取普遍規律，實(shí)現以點(diǎn)帶面，最大化發(fā)揮挖掘成果的作用。在研究方法上應充分吸收相關(guān)行業(yè)的長(cháng)處 ^[12]。

4、加強與相關(guān)行業(yè)合作

在日常工作中與估價(jià)機構有關(guān)聯(lián)的行業(yè)比較多，如拍賣(mài)公司、經(jīng)紀公司等，它們都有各自獨特的信息，與其進(jìn)行合作可以大大提高挖掘工作的效率^[12]。高校與科研機構也是一個(gè)重要的潛在合作對象。高校相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)者也進(jìn)行相關(guān)研究，其與估價(jià)人員各自具備的資源極為互補，完全可以通過(guò)合作實(shí)現雙贏(yíng)。例如高校學(xué)者研究時(shí)常常需要調查問(wèn)卷，其設計與發(fā)放如果能有估價(jià)人員參與將會(huì )更有針對性，而估價(jià)機構也可以通過(guò)共享數據及得到分享方法上的提高而獲益。

（三）行業(yè)協(xié)會(huì )層面

構建良好機制，實(shí)現共享共贏(yíng)

不同地區同類(lèi)房地產(chǎn)存在很大共性，其共性的估價(jià)相關(guān)信息有較強的可借鑒性。對于一些比較罕見(jiàn)的房地產(chǎn)以及參數，及整體-單套商鋪折價(jià)系數，客觀(guān)上存在這種可能，在某一地區某一時(shí)間段，估價(jià)人員無(wú)論怎樣調查都難以找到合適的案例及信息。這時(shí)其他地域的案例或信息可以提供參考，至少能提供方法和思路上的借鑒。且區別于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性，部分估價(jià)相關(guān)信息具有相對穩定性，這決定了一些信息在較長(cháng)時(shí)間段內都有較強的參考價(jià)值。

根據這些估價(jià)相關(guān)信息的特點(diǎn)再結合上文所述挖掘的難點(diǎn)，筆者認為某個(gè)估價(jià)人員或估價(jià)機構挖掘得到的相關(guān)信息，有必要在行業(yè)內共用，最大程度地發(fā)揮其價(jià)值，避免重復勞動(dòng)節約整個(gè)行業(yè)的成本。一個(gè)經(jīng)過(guò)挖掘、信息豐富的案例勝過(guò)十個(gè)粗糙的案例。

但將自己挖掘得到的相關(guān)信息分享共用有很強的正外部性，如果沒(méi)有相應的機制將外部性?xún)炔炕�，便�?huì )導致市場(chǎng)失靈。這使得估價(jià)機構之間難以自發(fā)形成共用，因此行業(yè)協(xié)會(huì )必須發(fā)揮看得見(jiàn)的手的作用，通過(guò)以下措施構架良好機制，克服市場(chǎng)失靈，實(shí)現行業(yè)的共享共贏(yíng)。

第一，加強對報告質(zhì)量審核，特別是案例的真實(shí)性、規范性，讓認真做好挖掘工作的機構脫穎而出，形成正向激勵效應，避免成為逆向淘汰的檸檬市場(chǎng)。

第二，發(fā)揮協(xié)會(huì )的組織協(xié)調作用，分配調查任務(wù)，探索建立合理的信息付費使用機制，將優(yōu)秀成果轉換為經(jīng)濟利益，克服市場(chǎng)失靈。 

第三，通過(guò)業(yè)內專(zhuān)家篩選評選，制定標準案例和優(yōu)秀信息，為行業(yè)內共用，提高科學(xué)性和標準性，杜絕人為操作空間。

目前部分省級行業(yè)協(xié)會(huì )在此方面的舉措有很好的借鑒作用 ^[9,14] 。

未來(lái)估價(jià)將無(wú)處不在，業(yè)務(wù)范圍可能超乎現在的想象，但提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行業(yè)價(jià)值是不變的，打鐵還需自身硬，估價(jià)行業(yè)只有練好內功才能有更大發(fā)展。希望筆者的探索為業(yè)內人士提供啟發(fā)和參考，盡快推進(jìn)該項工作，在行業(yè)內形成合力，努力提升估價(jià)工作的專(zhuān)業(yè)性，彰顯行業(yè)價(jià)值。