房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）

第一章  總  則

第一條  為規范房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估活動(dòng)，保證評估質(zhì)量，保護投資者合法權益，滿(mǎn)足相關(guān)信息披露需要，根據有關(guān)法律法規以及國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》，制定本指引。

第二條  對房地產(chǎn)投資信托基金持有或者擬持有的房屋及其占用范圍內的土地、配套的設施設備和其他相關(guān)財產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)信托物業(yè)）進(jìn)行狀況評價(jià)、市場(chǎng)調研和價(jià)值評估，適用本指引。

第三條  本指引所稱(chēng)信托物業(yè)評估，包括信托物業(yè)狀況評價(jià)、信托物業(yè)市場(chǎng)調研和信托物業(yè)價(jià)值評估。

本指引所稱(chēng)信托物業(yè)狀況評價(jià)，是指對信托物業(yè)的實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況進(jìn)行調查、描述、分析和評定，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

本指引所稱(chēng)信托物業(yè)市場(chǎng)調研，是指對信托物業(yè)所在地區的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調查、描述、分析和預測，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

本指引所稱(chēng)信托物業(yè)價(jià)值評估（簡(jiǎn)稱(chēng)信托物業(yè)估價(jià)），是指對信托物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值或者其他價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

第四條  一個(gè)信托物業(yè)評估項目的評估內容，根據房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運營(yíng)管理（包括收購、經(jīng)營(yíng)、出售信托物業(yè)）、退出市場(chǎng)以及相關(guān)信息披露等的需要，可以包括信托物業(yè)評估的全部或者部分內容。

第五條  房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當勤勉盡責，實(shí)事求是，保持應有的職業(yè)謹慎，對信托物業(yè)評估所依據的資料進(jìn)行審慎檢查，依法獨立、客觀(guān)、公正地進(jìn)行信托物業(yè)評估，不得撰寫(xiě)、出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的信托物業(yè)評估報告。

第六條  具有下列情形之一的信托物業(yè)評估委托，房地產(chǎn)估價(jià)機構不得受理：

（一）本機構與委托人、其他相關(guān)當事人有股權直接從屬關(guān)系等利害關(guān)系，或者與評估對象有利益關(guān)系的；

（二）本機構的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的；

（三）其他不符合法律、法規和規章規定情形的。

第七條  房地產(chǎn)估價(jià)機構在接受信托物業(yè)評估委托時(shí)，應當要求委托人向其出具評估委托書(shū)；決定受理信托物業(yè)評估委托的，應當與委托人訂立書(shū)面評估委托合同。

評估委托書(shū)應當載明委托人的名稱(chēng)，委托的房地產(chǎn)估價(jià)機構的名稱(chēng)，評估內容（信托物業(yè)狀況評價(jià)、市場(chǎng)調研、價(jià)值評估三者中的全部或者部分），評估目的，評估對象（名稱(chēng)、坐落等），評估要求（評估工作完成時(shí)間等），委托日期等內容。

評估委托合同應當載明委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機構的基本情況，負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，評估內容、評估目的和評估對象，委托人應提供的評估所需資料，評估過(guò)程中雙方的權利和義務(wù)，評估費用及其支付的方式、期限，評估報告及其交付，違約責任，解決爭議的方法等內容。

評估委托書(shū)和評估委托合同就同一事項所記載的內容應當一致。不一致的，以評估委托書(shū)為準。

第八條  房地產(chǎn)估價(jià)機構應當根據信托物業(yè)狀況評價(jià)、市場(chǎng)調研和價(jià)值評估的需要，選派熟悉本指引的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師以及具有相關(guān)資格或者相應勝任能力的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行。

房地產(chǎn)估價(jià)機構在信托物業(yè)評估中遇有本機構難以解決的復雜、疑難、特殊的技術(shù)問(wèn)題的，應當尋求專(zhuān)業(yè)幫助，聘請本機構以外的相關(guān)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)家或者專(zhuān)業(yè)機構提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)或者向其進(jìn)行咨詢(xún)，并在信托物業(yè)評估報告中說(shuō)明。

評估人員、提供專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機構應當與委托人、其他相關(guān)當事人無(wú)利害關(guān)系，與評估對象無(wú)利益關(guān)系。

第九條  同一房地產(chǎn)投資信托基金為了同一評估目的的信托物業(yè)狀況評價(jià)、市場(chǎng)調研和價(jià)值評估，評估對象范圍和評估時(shí)點(diǎn)應當一致。

第十條  信托物業(yè)評估作業(yè)期自受理評估委托之日起至評估報告出具之日止，應當根據評估對象的數量和規模、評估的復雜程度和深度等情況合理確定，不得隨意縮短或者拖延。

第二章  信托物業(yè)狀況評價(jià)

第十一條  信托物業(yè)狀況評價(jià)包括信托物業(yè)的實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況評價(jià)，以及運營(yíng)費用分析與預測。

信托物業(yè)實(shí)物狀況評價(jià)應當有具有建筑學(xué)、建筑結構、建筑設備、物業(yè)管理等方面資格或者相應勝任能力的專(zhuān)業(yè)人員參與。信托物業(yè)權益狀況評價(jià)應當有熟悉房地產(chǎn)法規政策的法律專(zhuān)業(yè)人員或者專(zhuān)家參與。

第十二條  信托物業(yè)實(shí)物狀況評價(jià)通過(guò)查閱信托物業(yè)的有關(guān)文件、圖紙、資料和維修記錄，詢(xún)問(wèn)信托物業(yè)的用戶(hù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)地觀(guān)察、檢查信托物業(yè)的結構、裝修、設備以及使用、維護狀況等方法進(jìn)行。

第十三條  信托物業(yè)實(shí)物狀況評價(jià)應當包括下列內容：

（一）信托物業(yè)性能評定；

（二）信托物業(yè)完損狀況評定；

（三）信托物業(yè)新舊程度評定。

第十四條  信托物業(yè)性能評定包括下列內容：

（一）信托物業(yè)適用性能評定。包括對信托物業(yè)的平面布置、空間布局、內部交通、保溫、隔熱、隔聲、設備設施配置、建筑裝飾裝修、利用率等滿(mǎn)足目標客戶(hù)需要的程度作出評定。

（二）信托物業(yè)環(huán)境性能評定。包括對信托物業(yè)的用地與規劃、建筑造型、綠地與活動(dòng)場(chǎng)地、環(huán)境污染、公共服務(wù)設施、智能化系統等作出評定。

（三）信托物業(yè)經(jīng)濟性能評定。包括對信托物業(yè)的節能、節水等作出評定。

（四）信托物業(yè)安全性能評定。包括對信托物業(yè)的場(chǎng)地安全、建筑結構安全、建筑防火安全、建筑設備安全、日常安全防范措施等作出評定。

（五）信托物業(yè)耐久性能評定。包括對信托物業(yè)的結構、裝修、設備等組成部分保證正常使用的年限分別作出評定。

第十五條  信托物業(yè)完損狀況評定根據信托物業(yè)的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度做出。

第十六條  信托物業(yè)新舊程度評定根據信托物業(yè)的年齡與預期壽命的比值做出。

信托物業(yè)的年齡宜采用有效年齡。有效年齡根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎上進(jìn)行適當加減調整得出。難以得出有效年齡的，可以采用實(shí)際年齡。

信托物業(yè)的預期壽命宜采用預期經(jīng)濟壽命。預期經(jīng)濟壽命自建筑物竣工時(shí)起計算，可在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周?chē)�環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。難以確定預期經(jīng)濟壽命的，可以采用設計使用年限。

第十七條  信托物業(yè)權益狀況評價(jià)通過(guò)查閱信托物業(yè)的權屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿和有關(guān)批文、證書(shū)、合同，要求委托人提供或者協(xié)助取得有關(guān)證明、說(shuō)明或者書(shū)面確認，引用法律意見(jiàn)書(shū)中有關(guān)信托物業(yè)權益的法律意見(jiàn)等方法進(jìn)行。

第十八條  信托物業(yè)權益狀況評價(jià)應當說(shuō)明下列內容，特別要關(guān)注產(chǎn)權的合法性、瑕疵和交易受限情況：

（一）土地所有權狀況，包括土地所有權性質(zhì)（國有土地或者集體土地）、集體土地所有權行使人。

（二）土地使用權狀況，包括土地使用權類(lèi)型（建設用地使用權或者宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權等）、取得方式（如為建設用地使用權，是出讓方式取得的還是劃撥、租賃、作價(jià)出資、授權經(jīng)營(yíng)等方式取得的）、權利人、土地使用期限（如為出讓方式取得的建設用地使用權，包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、續期的有關(guān)規定或約定）。

（三）房屋所有權狀況。

（四）抵押權、地役權等他項權利設立情況。

（五）其他特殊情況，包括土地使用權、房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議；土地取得、房屋開(kāi)發(fā)建設等手續是否不全；是否為臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑，或者違法占地、違法建筑；是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制；是否未達到法律法規規定的轉讓條件；是否屬于法律法規規定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)；是否已依法公告列入征收或者征用范圍。

第十九條  信托物業(yè)區位狀況評價(jià)，應當對信托物業(yè)的位置、交通、外部配套設施（基礎設施和公共服務(wù)設施）、周?chē)�環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀(guān)）以及未來(lái)規劃等進(jìn)行調查、分析和評價(jià)。

第二十條  信托物業(yè)狀況評價(jià)應當以照片或者文字方式記錄發(fā)現的信托物業(yè)實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況缺陷或者瑕疵。對于其中的嚴重缺陷和瑕疵，應當在評估報告中特別說(shuō)明。

第二十一條  信托物業(yè)運營(yíng)費用分析與預測應當列明信托物業(yè)運營(yíng)費用的構成，說(shuō)明至少近3年實(shí)際發(fā)生的各年運營(yíng)費用，預測未來(lái)10年以上的各年運營(yíng)費用，特別要關(guān)注未來(lái)彌補信托物業(yè)實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況缺陷或者瑕疵以及重新裝飾裝修、大修、更新改造等所需要的費用。

第三章  信托物業(yè)市場(chǎng)調研

第二十二條  信托物業(yè)市場(chǎng)調研應當包括下列內容：

（一）信托物業(yè)所在地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況；

（二）信托物業(yè)所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況；

（三）信托物業(yè)所在地區同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)狀況；

（四）信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況。

第二十三條  信托物業(yè)所在地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況調研，應當根據信托物業(yè)類(lèi)型（用途、檔次等），有針對性地對信托物業(yè)所在地區的自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、政策環(huán)境，以及有關(guān)規劃、計劃和其他可能影響該地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的主要因素及其變化趨勢等進(jìn)行調查和分析。

自然環(huán)境包括地理位置、氣候條件、地形地貌、地質(zhì)條件等。

經(jīng)濟環(huán)境包括GDP增長(cháng)，人均GDP及其增長(cháng)，固定資產(chǎn)投資及其增長(cháng)，產(chǎn)業(yè)結構、布局和規劃，基礎設施狀況（包括基礎設施現狀和建設規劃），居民收入水平，物價(jià)水平，利率等。

社會(huì )環(huán)境包括人口規模和結構，城鎮化水平和人口增長(cháng)，家庭規模和構成等。

政策環(huán)境包括與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財政政策、貨幣政策、金融政策（特別是房地產(chǎn)信貸政策）、稅收政策（特別是房地產(chǎn)稅收政策）、房地產(chǎn)政策（包括土地供應和房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等相關(guān)法規政策）等。

有關(guān)規劃和計劃包括國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城鄉規劃（包括城市總體規劃）、土地利用總體規劃、住房建設規劃等。

第二十四條  信托物業(yè)所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況調研，應當對全國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況和信托物業(yè)所在城市的土地供應量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、物業(yè)供應量（新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積等）、成交量、價(jià)格水平、租金水平、空置量或者空置率等及其變化進(jìn)行調查和分析，并結合歷史數據，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢。

第二十五條  信托物業(yè)所在地區同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)狀況調研，應當包括同類(lèi)物業(yè)的存量、新增供應量、價(jià)格水平、租金水平或者經(jīng)營(yíng)收入水平、空置量或者空置率、客戶(hù)構成等狀況調查，供給和需求影響因素分析，未來(lái)的供給、需求、價(jià)格、租金或者經(jīng)營(yíng)收入、空置量或者空置率等變化趨勢預測。

對信托物業(yè)為出租型物業(yè)的，應當重點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況調研。

第二十六條  信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況調研，應當包括信托物業(yè)租賃狀況調研、商圈調研和競爭性物業(yè)對比分析。

第二十七條  信托物業(yè)租賃狀況調研，應當包括信托物業(yè)租賃狀況調查、分析和預測。

信托物業(yè)租賃狀況調查，應當查閱信托物業(yè)有關(guān)租賃合同，采取抽樣調查或者重點(diǎn)調查、典型調查、全面調查等方式走訪(fǎng)有關(guān)出租人和承租人，調查內容包括至少近3年的承租人基本情況、租賃面積、免租期、租賃期限及起止日期、租金水平及調整、續租條款、換租期等。

信托物業(yè)租賃狀況分析，包括至少近3年的承租人構成、出租率等狀況分析。對于商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)信托物業(yè)，還應當按照租賃面積或者租金額排序確定前10大承租人，并對其背景信息等情況進(jìn)行簡(jiǎn)要描述。

信托物業(yè)租賃狀況預測，包括預測信托物業(yè)未來(lái)10年以上出租率和租金水平變化等情況。

第二十八條  適合進(jìn)行商圈調研的信托物業(yè)，應當進(jìn)行商圈調研。商圈調研內容包括商圈范圍、商圈發(fā)展歷程、業(yè)態(tài)構成、消費者特征、交通情況、道路設施情況、商圈內同類(lèi)物業(yè)供求與租售概況、在建和擬建的同類(lèi)物業(yè)項目等，并判斷商圈發(fā)展趨勢。

第二十九條  競爭性物業(yè)對比分析，應當對與信托物業(yè)形成競爭的物業(yè)的名稱(chēng)、位置、規模（建筑面積、土地面積、可出租面積等）、用途、建成年份、市場(chǎng)定位、物業(yè)特征、配套設施、承租人構成、價(jià)格、租金（或者經(jīng)營(yíng)收入）、出租率、物業(yè)服務(wù)費、運營(yíng)管理服務(wù)機構等進(jìn)行調查，并與信托物業(yè)的相應狀況進(jìn)行比較分析，包括信托物業(yè)的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰分析，說(shuō)明信托物業(yè)的市場(chǎng)競爭力等。

競爭性物業(yè)對比分析中表明信托物業(yè)的價(jià)格、租金（或者經(jīng)營(yíng)收入）、出租率、租金收益率等明顯偏高或者明顯偏低的，應當在評估報告中說(shuō)明并陳述原因。

第四章  信托物業(yè)價(jià)值評估

第三十條  信托物業(yè)價(jià)值評估一般應當評估市場(chǎng)價(jià)值。

已出租物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值分為無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值。信托物業(yè)價(jià)值評估一般應當評估出租人權益價(jià)值。

為房地產(chǎn)信托投資基金財務(wù)報告服務(wù)的價(jià)值評估，市場(chǎng)價(jià)值一般可以等同于會(huì )計準則的公允價(jià)值。

評估報告中應當說(shuō)明選擇的價(jià)值類(lèi)型，包括價(jià)值或者價(jià)格的名稱(chēng)、定義或者內涵，并說(shuō)明選擇的理由。

第三十一條  信托物業(yè)價(jià)值評估應當根據估價(jià)對象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀(guān)條件，對收益法、比較法、成本法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選擇適用的估價(jià)方法。

信托物業(yè)或者其同類(lèi)物業(yè)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應當選用收益法作為最主要的估價(jià)方法，并優(yōu)先選用報酬資本化法。信托物業(yè)的同類(lèi)物業(yè)有較多交易的，應當選用比較法作為其中一種估價(jià)方法。

信托物業(yè)僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。信托物業(yè)適用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并對各種估價(jià)方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估價(jià)值。

第三十二條  信托物業(yè)價(jià)值評估應當遵循一致性原則。為同一估價(jià)目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類(lèi)物業(yè)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或者價(jià)格進(jìn)行評估，應當采用相同的估價(jià)方法。估價(jià)方法如有不同，應當在評估報告中說(shuō)明并陳述理由。

信托物業(yè)價(jià)值評估應當遵循一貫性原則。為同一估價(jià)目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或者價(jià)格進(jìn)行評估，應當采用相同的估價(jià)方法。估價(jià)方法如有改變，應當在評估報告中說(shuō)明并陳述理由。

第三十三條  對于已出租的信托物業(yè)，應當進(jìn)行租賃狀況調查和分析，查看估價(jià)對象的租賃合同原件，并與執行財務(wù)、法律盡職調查的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行溝通，從不同的信息來(lái)源交叉檢查委托人提供的租賃信息的真實(shí)性和客觀(guān)性。

第三十四條  采用收益法評估信托物業(yè)價(jià)值，應當在評估報告中說(shuō)明估價(jià)對象至少近3年的各年收入和運營(yíng)費用，并在估價(jià)對象至少近3年及同類(lèi)物業(yè)的收入和運營(yíng)費用水平的基礎上，合理預測估價(jià)對象未來(lái)10年以上的各年收入和運營(yíng)費用。其中，出租型物業(yè)應當在評估報告中說(shuō)明估價(jià)對象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價(jià)對象至少近3年及同類(lèi)物業(yè)租金水平、空置率的基礎上，合理預測估價(jià)對象未來(lái)10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。

第三十五條  報酬率或者資本化率的求取方法和有關(guān)計算過(guò)程應當在評估報告中說(shuō)明。

報酬率或者資本化率采用市場(chǎng)提取法求取的，應當選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，并在評估報告中說(shuō)明可比實(shí)例的名稱(chēng)、位置及附位置圖和外觀(guān)照片。

第三十六條  采用比較法評估信托物業(yè)價(jià)值，應當選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，并且在評估報告中說(shuō)明可比實(shí)例的名稱(chēng)、位置及附位置圖和外觀(guān)照片。

第五章  信托物業(yè)評估報告

第三十七條  信托物業(yè)評估報告分為信托物業(yè)狀況評價(jià)報告、信托物業(yè)市場(chǎng)調研報告和信托物業(yè)價(jià)值評估報告。

信托物業(yè)評估報告應當采取書(shū)面形式。

第三十八條  完整的信托物業(yè)評估報告應當包括封面、致評估委托人函、目錄、評估聲明、評估假設和限制條件、評估結果報告、評估技術(shù)報告和附件。

根據委托人的需要或者房地產(chǎn)投資信托基金信息披露等要求，可以在完整的信托物業(yè)評估報告的基礎上形成信托物業(yè)評估報告摘要。

第三十九條  房地產(chǎn)估價(jià)機構和評估人員應當在評估聲明中對其在信托物業(yè)評估中的獨立、客觀(guān)、公正性，以及評估報告的合法性、真實(shí)性、合理性，沒(méi)有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏等作出承諾和保證。

第四十條  房地產(chǎn)估價(jià)機構和評估人員應當在評估假設和限制條件中有針對性并盡量簡(jiǎn)潔地對信托物業(yè)評估所必需、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件以及評估報告使用限制等作出說(shuō)明。

第四十一條  信托物業(yè)狀況評價(jià)結果報告應當簡(jiǎn)明扼要說(shuō)明下列事項：

（一）委托人（名稱(chēng)、住所和法定代表人姓名）；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機構（名稱(chēng)、住所、法定代表人或者執行事務(wù)合伙人姓名、相關(guān)資質(zhì)）；

（三）評價(jià)目的；

（四）評價(jià)對象（名稱(chēng)、坐落、范圍、規模、用途、權屬等基本狀況）；

（五）評價(jià)時(shí)點(diǎn)（所評價(jià)的物業(yè)狀況對應的日期及其確定的簡(jiǎn)要理由）；

（六）評價(jià)原則；

（七）評價(jià)依據；

（八）評價(jià)方法；

（九）評價(jià)結論；

（十）評價(jià)人員（包括執行評價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)、執行評價(jià)內容及本人簽名，協(xié)助評價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)、協(xié)助評價(jià)內容及本人簽名，幫助評價(jià)的專(zhuān)家的姓名、相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)、幫助評價(jià)內容及本人簽名）；

（十一）實(shí)地查勘期；

（十二）評價(jià)作業(yè)期。

信托物業(yè)狀況評價(jià)技術(shù)報告應當包括下列內容：

（一）評價(jià)對象的范圍和基本狀況描述；

（二）評價(jià)對象實(shí)物狀況描述與評價(jià)；

（三）評價(jià)對象權益狀況描述與評價(jià)；

（四）評價(jià)對象區位狀況描述與評價(jià)；

（五）評價(jià)對象運營(yíng)費用分析與預測；

（六）信托物業(yè)狀況評價(jià)綜合結論。

第四十二條  信托物業(yè)市場(chǎng)調研結果報告應當簡(jiǎn)明扼要說(shuō)明下列事項：

（一）委托人（名稱(chēng)、住所和法定代表人姓名）；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機構（名稱(chēng)、住所、法定代表人或者執行事務(wù)合伙人姓名、相關(guān)資質(zhì)）；

（三）調研目的；

（四）調研對象（名稱(chēng)、坐落、范圍、規模、用途、權屬等基本狀況）；

（五）調研原則；

（六）調研依據；

（七）調研方法（包括市場(chǎng)預測方法）；

（八）調研結論；

（九）調研人員（包括執行調研的人員的姓名、相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)、執行調研內容及本人簽名，協(xié)助調研的人員的姓名、相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)、協(xié)助調研內容及本人簽名，幫助調研的專(zhuān)家的姓名、相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)、幫助調研內容及本人簽名）；

（十）實(shí)地查勘期；

（十一）調研作業(yè)期。

信托物業(yè)市場(chǎng)調研技術(shù)報告應當包括下列內容：

（一）調研對象所在地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況概述與分析；

（二）調研對象所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況描述與分析；

（三）調研對象所在地區同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)狀況描述與分析；

（四）調研對象自身有關(guān)市場(chǎng)狀況描述與分析；

（五）信托物業(yè)市場(chǎng)調研綜合結論。

第四十三條  信托物業(yè)價(jià)值評估結果報告應當簡(jiǎn)明扼要說(shuō)明下列事項：

（一）估價(jià)委托人（名稱(chēng)、住所和法定代表人姓名）；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機構（名稱(chēng)、住所、法定代表人或者執行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書(shū)編號）；

（三）估價(jià)目的（估價(jià)委托人對估價(jià)報告的預期用途，或者估價(jià)是為了滿(mǎn)足估價(jià)委托人的何種需要）；

（四）估價(jià)對象（財產(chǎn)范圍以及名稱(chēng)、坐落、規模、用途、權屬等基本狀況）；

（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（所評估的估價(jià)對象價(jià)值或者價(jià)格對應的時(shí)間及其確定的簡(jiǎn)要理由）；

（六）價(jià)值類(lèi)型（所評估的估價(jià)對象價(jià)值或者價(jià)格的名稱(chēng)、定義或者內涵）；

（七）估價(jià)原則（所遵循的估價(jià)原則的名稱(chēng)、定義或者內涵）；

（八）估價(jià)依據（估價(jià)所依據的有關(guān)法律、法規和政策，有關(guān)估價(jià)標準，估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料）；

（九）估價(jià)方法（所采用的估價(jià)方法的名稱(chēng)、定義以及估價(jià)測算的簡(jiǎn)要內容）；

（十）估價(jià)結果（不同估價(jià)方法的測算結果、最終評估價(jià)值以及相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)）；

（十一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名、注冊號以及本人簽名和簽名日期）；

（十二）實(shí)地查勘期（實(shí)地查勘估價(jià)對象的起止日期）；

（十三）估價(jià)作業(yè)期（估價(jià)工作的起止日期）。

信托物業(yè)價(jià)值評估技術(shù)報告應當包括下列內容：

（一）估價(jià)對象描述與分析；

（二）估價(jià)對象租賃現狀描述與分析；

（三）市場(chǎng)背景描述與分析；

（四）估價(jià)對象最高最佳利用分析；

（五）估價(jià)方法適用性分析；

（六）估價(jià)測算過(guò)程；

（七）估價(jià)結果確定。

第四十四條  信托物業(yè)評估報告附件應當包括下列內容：

（一）評估委托書(shū)復印件；

（二）評估對象位置圖；

（三）評估對象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片（內部狀況、外部狀況和周?chē)�環(huán)境狀況照片）；

（四）評估對象權屬證明復印件；

（五）房地產(chǎn)估價(jià)機構營(yíng)業(yè)執照復印件；

（六）房地產(chǎn)估價(jià)機構相關(guān)資質(zhì)證書(shū)復印件；

（七）評估人員相關(guān)資格或者專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)證書(shū)復印件。

第六章  附  則

第四十五條  房地產(chǎn)投資信托基金運營(yíng)管理期間收購或者出售某項信托物業(yè)的價(jià)值評估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應當在交易實(shí)際執行日期前90日內。價(jià)值時(shí)點(diǎn)超出該期間或者該期間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、估價(jià)對象狀況發(fā)生重大變化的，應當對評估價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況調整或者重新進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)投資信托基金退出市場(chǎng)的價(jià)值評估，參照有關(guān)房地產(chǎn)處置價(jià)值評估要求進(jìn)行。

第四十六條  本指引“至少近3年”之處，如果信托物業(yè)竣工年限不足3年的，則自竣工日期以來(lái)。

本指引“未來(lái)10年以上”之處，如果信托物業(yè)剩余壽命不足10年的，則為信托物業(yè)剩余壽命。

第四十七條  因委托人未能按照評估委托合同的要求提供信托物業(yè)評估所必需的資料或者其他客觀(guān)原因造成信托物業(yè)評估不能按照本指引要求的內容和深度進(jìn)行的，應當在評估報告中說(shuō)明達不到要求的內容和深度及其具體原因。

第四十八條  在信托物業(yè)評估活動(dòng)中，本指引未作規定的事宜，應當按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》執行。

第四十九條  本指引由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )負責解釋。

第五十條  本指引自發(fā)布之日起施行。