北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )執業(yè)問(wèn)題解答

問(wèn)題7：企業(yè)價(jià)值所涉及的單項資產(chǎn)評估中應考慮哪些因素？

答：在企業(yè)價(jià)值評估項目中，如果采用資產(chǎn)基礎法進(jìn)行評估，也涉及到對評估范圍內的各項單項資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，這里的單項資產(chǎn)評估有別于前述單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)。由于評估方法是對評估對象價(jià)值進(jìn)行評定估算的技術(shù)手段，所以，法律法規和評估準則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求也應當理解是針對評估對象而言的。在企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)里，評估對象是股東（全部或者部分）權益或企業(yè)整體價(jià)值，而不是各單項資產(chǎn)，所以相對于評估結論而言，兩者的重要性水平是不同的。再加上單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)在價(jià)值影響因素、對評估對象貢獻方式和貢獻程度等諸多方面也存在差異，所以?xún)烧咴谠u估方法的選擇上也應有所區別。

《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——企業(yè)價(jià)值》要求資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、成本法（資產(chǎn)基礎法）三種基本方法的適用性，選擇評估方法，是針對該項評估業(yè)務(wù)對應的經(jīng)濟行為所指向的企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值和股東部分權益價(jià)值提出的。至于企業(yè)價(jià)值評估中涉及的單項資產(chǎn)，該準則明確指出，采用資產(chǎn)基礎法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，各項資產(chǎn)的價(jià)值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出，所選評估方法可能有別于其作為單項資產(chǎn)評估對象時(shí)的具體評估方法，應當考慮其對企業(yè)價(jià)值的貢獻。準則并沒(méi)有強調各項資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評估，而是強調了具體方法的適當性。這種區別對待的原則也同樣體現在各類(lèi)資產(chǎn)的評估準則中。如《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn)》，專(zhuān)門(mén)用一章的篇幅介紹了企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估的相關(guān)要求，突出了單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估的差異。

因此，我們可以理解評估準則并沒(méi)有明確規定企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中的各項資產(chǎn)評估也必須分析三種基本方法的適用性，并采用兩種以上方法進(jìn)行評估，而是應當根據各項資產(chǎn)的具體情況，選用適當的具體方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中，在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規定時(shí)，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對企業(yè)價(jià)值評估范圍里的各項資產(chǎn)進(jìn)行評估。

問(wèn)題8：如何考慮單項資產(chǎn)評估方法選擇中的特殊因素？

答：?jiǎn)雾椯Y產(chǎn)評估方法的選擇，還需要考慮特定業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同要求，如以財務(wù)報告為目的的特殊需求、國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特別規定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評估準則中，涉及到不同要求的有：

問(wèn)題9：兩種方法是否包括衍生方法？

答：根據資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規定，評估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法（企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中又稱(chēng)“資產(chǎn)基礎法”）三種。關(guān)于衍生方法，資產(chǎn)評估基本準則未列示其具體構成，在各項具體執業(yè)準則中，只有《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn)》指出不動(dòng)產(chǎn)的衍生方法包括假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法等。另外，部分執業(yè)準則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——企業(yè)價(jià)值》指出，收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法，市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法�！兑载攧�(wù)報告為目的的評估指南》指出，采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，可以根據評估對象的特點(diǎn)及應用條件，采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益折現法等具體評估方法。

《國際評估準則2017》指出，三種基本的評估途徑是市場(chǎng)途徑、收益途徑和成本途徑，每種評估途徑都包含不同的具體評估方法的應用。遵循國際評估準則也可能會(huì )需要評估師使用到國際評估準則未定義或提到的評估方法，如期權定價(jià)法、蒙特卡洛模擬法和預期收益概率權重法。

由此可見(jiàn)，目前評估行業(yè)內關(guān)于評估衍生方法還未形成明確的定義和相對完整的構成說(shuō)明。不過(guò)這并不影響我們對“兩種以上方法評估”要求的理解。因為資產(chǎn)評估基本準則明確指出，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法，所以?xún)煞N方法是不包括衍生方法的。如果某評估項目同時(shí)采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評估，因為這兩種方法都屬于企業(yè)價(jià)值評估中市場(chǎng)法的具體方法，所以只能算是采用了一種基本方法。

問(wèn)題10：被評估單位評估基準日前持續虧損，在持續經(jīng)營(yíng)前提下，收益法評估結果低于資產(chǎn)基礎法評估結果，采用收益法結果作為評估結論是否合理？

答：首先，被評估單位持續虧損，評估師需要關(guān)注企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)能力，以及現有業(yè)務(wù)的競爭能力和可持續性。如果企業(yè)現有業(yè)務(wù)競爭力不足，持續虧損，收益法適用條件并不滿(mǎn)足，應當對收益法進(jìn)行必要的適用性分析，恰當選擇其他評估方法進(jìn)行評估；其次，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期，屬于暫時(shí)虧損，則可以在持續經(jīng)營(yíng)前提下，采用資產(chǎn)基礎法和收益法對其價(jià)值進(jìn)行評估。

在采用兩種方法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，如果出現收益法評估結果低于資產(chǎn)基礎法評估結果的情況，如何合理選擇最終評估結果？這種情況的出現說(shuō)明在現有宏觀(guān)經(jīng)濟因素和行業(yè)市場(chǎng)條件下，按照企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)能力，未來(lái)收益尚不足以彌補基準日的投入資本成本，不符合一般商業(yè)邏輯。這時(shí)可以選擇的判斷思路是：首先，核實(shí)資產(chǎn)基礎法評估過(guò)程中，各項資產(chǎn)的評估值是否反映了其公允價(jià)值，資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的情形，比如一個(gè)酒店，地處極優(yōu)的位置，但是其土地利用未達最優(yōu)，賓館整體設計較為過(guò)時(shí)，收益不佳，這時(shí)候就可能存在功能性和經(jīng)濟性貶值的問(wèn)題；其次，核實(shí)收益法評估過(guò)程中的假設條件是否合理，比如某酒店開(kāi)業(yè)不久，尚未達到正常的經(jīng)營(yíng)水平，這時(shí)如果按照其實(shí)際的入住率、各項費用水平對未來(lái)收益進(jìn)行預測，可能造成價(jià)值低估；第三、如果資產(chǎn)基礎法、收益法應用合理，并且仍然出現收益法結果低于收益法結果的情況，從理性的選擇角度出發(fā)，公司應當變賣(mài)各項資產(chǎn)、終止經(jīng)營(yíng)，也就是應當選擇資產(chǎn)基礎法結果作為最終評估結果。

問(wèn)題11：《以財務(wù)報告為目的的評估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應當按照資產(chǎn)評估準則的規定，考慮評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟性貶值�！蹦敲闯杀痉�能不能用于資產(chǎn)減值測試的評估？

答：按照相關(guān)企業(yè)會(huì )計準則的規定，當一項資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時(shí)，表明該項資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應當根據資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值兩者之間較高者確定。從準則定義來(lái)看，對資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測試時(shí)，通常應用的方法為市場(chǎng)法和收益法（現金流折現法）。

在評估實(shí)踐中，當一項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組，由于其專(zhuān)用性等特征，缺乏交易案例，無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估其變賣(mài)價(jià)值，同時(shí)由于外部環(huán)境因素導致其利用率、未來(lái)收益也無(wú)法合理確定（比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導致生產(chǎn)性停產(chǎn)），這時(shí)無(wú)法應用市場(chǎng)法和收益法對其可回收金額進(jìn)行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購建的角度，采用成本法對其重置成本進(jìn)行評估，然后模擬市場(chǎng)交易，按照同類(lèi)資產(chǎn)交易變現可能存在的變現/成本率，推算其賣(mài)出價(jià)格，扣除處置費用，最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進(jìn)行評估時(shí)，需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

問(wèn)題12：對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權評估，在采用資產(chǎn)基礎法確定股權價(jià)值時(shí)，如果對企業(yè)持有的未開(kāi)發(fā)土地采用市場(chǎng)法評估，該項存貨是否需要考慮增值稅扣除？

答：采用資產(chǎn)基礎法對房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，不同于對房地產(chǎn)單項資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對企業(yè)凈利潤的貢獻，也就是說(shuō)在對存貨資產(chǎn)公允價(jià)值評估的基礎上，模擬存貨為所有者創(chuàng )造收益的過(guò)程，扣除應當繳納的各項稅費，最終形成的凈收益才能作為其評估值。因此在對一項房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的存貨評估時(shí)，應當模擬該項存貨轉讓?zhuān)�同時(shí)模擬考慮相應的銷(xiāo)售費用、流轉稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費用等，最終得出其評估值。

二、藝術(shù)品評估中遇到的實(shí)務(wù)問(wèn)題

問(wèn)題13：在藝術(shù)品評估中，不同評估目的與價(jià)值類(lèi)型的關(guān)系如何確定？

答：藝術(shù)品種類(lèi)繁多、材料多樣，有多種混合的藝術(shù)表現形式，且藝術(shù)品本身的工藝復雜，特別是將時(shí)間因素納入分類(lèi)來(lái)考慮時(shí)，顯得更加復雜，導致不同藝術(shù)品的價(jià)值表現復雜且多元，各有側重。執行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時(shí)，主要是評估其經(jīng)濟價(jià)值。而經(jīng)濟價(jià)值又在不同評估目的下表現出不同的價(jià)值類(lèi)型。因此，執行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時(shí)，應當充分考慮評估目的、市場(chǎng)條件、評估對象自身條件等因素來(lái)確定價(jià)值類(lèi)型。

1.以藝術(shù)品保險為評估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值確定其理賠和投保價(jià)值為保險委托提供參考；

2.以司法鑒證為評估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定涉案標的物價(jià)值為司法審判提供參考；

3.以企業(yè)整體股權價(jià)值轉讓為評估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值以確定其價(jià)值；

4.以財務(wù)報告為評估目的，一般采用可回收價(jià)值確定其公允價(jià)值；

5.以藝術(shù)品收藏、投資為評估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值為投資者參與投資提供參考價(jià)值；

6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評估目的，可以采用市場(chǎng)價(jià)值、強制清算價(jià)值、重置價(jià)值等為確定貸款的金額提供參考；

7.以藝術(shù)品稅收為評估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值或重置價(jià)值為確定起征點(diǎn)提供參考；

8.以藝術(shù)品清算為評估目的，一般采用有序清算價(jià)值、強制清算價(jià)格或兩者均有為快速變現提供價(jià)值參考。

除以上評估目的的需求外，遺囑驗證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣(mài)品的拍賣(mài)底價(jià)、確定典當品的典當金額、確定捐贈物的計量?jì)r(jià)值、對收藏品提出購買(mǎi)建議等都有可能需要評估服務(wù)，評估師要理解不同市場(chǎng)需求下，對評估對象的價(jià)值影響。

問(wèn)題14：不同年代的藝術(shù)品，應如何恰當選擇評估方法？

答：由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。

1.對于現代藝術(shù)作品且創(chuàng )作者仍健在的，可采取直接向創(chuàng )作者本人或經(jīng)紀人詢(xún)價(jià)的方式，獲取價(jià)格信息。

2.對于古代或近、現代已故藝術(shù)家的作品，可以借鑒拍賣(mài)市場(chǎng)比較常見(jiàn)的類(lèi)似作品，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估，選取知名的大型拍賣(mài)會(huì )近期成交的，與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類(lèi)似相近的拍品，作為比準案例，并分析影響該藝術(shù)品價(jià)值因素，對案例進(jìn)行修正，最后確定價(jià)值。

3.對于古代或現代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品，且藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等造詣很高，市場(chǎng)很少有交易的精品或孤品，可采用聘請知名專(zhuān)家認定的方式，綜合專(zhuān)家意見(jiàn)，確定價(jià)值。

4.對于可批量化生產(chǎn)的現代藝術(shù)品或工藝品，可以類(lèi)似產(chǎn)成品或庫存商品的評估方法，確定價(jià)值。

問(wèn)題15：藝術(shù)品評估時(shí)應選擇哪種報告類(lèi)型?怎樣規避風(fēng)險?

答：目前所頒布的評估準則與相關(guān)規范，均未對于藝術(shù)品評估方式和約束條件做出成文的規定。因此，需要評估人員在遵照《資產(chǎn)評估準則--基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德》的基礎上，結合《資產(chǎn)評估準則-評估報告》準則為參照，摸索和探討一個(gè)相對合理可行的報告形式及內容，建議藝術(shù)品評估一般采用評估咨詢(xún)報告的形式，對評估結論予以披露，以規避一定的風(fēng)險。

  由于在估價(jià)中，鑒定因素起到至關(guān)重要的作用，評估師對于外聘專(zhuān)家出具的鑒定結論依賴(lài)程度較高，這和其他資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有較大區別，因此建議除保留評估報告中的一些基本要素、評估假設、免責條款外，增加必要的法律責任條款等內容，對評估人員予以保護。

問(wèn)題16：對書(shū)畫(huà)作品，應如何進(jìn)行價(jià)值評估？

答：影響書(shū)畫(huà)價(jià)格的因素：1.書(shū)畫(huà)本身的藝術(shù)價(jià)值；2.書(shū)畫(huà)時(shí)代；3.書(shū)畫(huà)是否珍��；4.書(shū)畫(huà)的大小和品相及好壞；5.書(shū)畫(huà)是否有名人上款和題跋；6.書(shū)畫(huà)家能否得到收藏者共鳴和認可；7.書(shū)畫(huà)所處的社會(huì )狀態(tài)、競技狀態(tài)。

書(shū)畫(huà)評估應注意的問(wèn)題：書(shū)畫(huà)作品評估是很專(zhuān)業(yè)、很復雜、很?chē)烂C的事情；關(guān)注書(shū)畫(huà)作品“含權量”問(wèn)題，即歷史價(jià)值；書(shū)畫(huà)的區域性；書(shū)畫(huà)作品價(jià)格會(huì )受市場(chǎng)環(huán)境跌宕起伏的影響。

書(shū)畫(huà)作品的評估程序：首先需咨詢(xún)專(zhuān)家，確定真偽、作者名氣及主要作品種類(lèi)，是否屬于該作者的精品；其次向專(zhuān)家詢(xún)價(jià)；再次進(jìn)行市場(chǎng)調查，了解該作者的作品單價(jià)行情；第四進(jìn)行差價(jià)調整。差價(jià)包括地區、破損差價(jià)、無(wú)痕差價(jià)等；第五對評估估對象進(jìn)行評定估算。

需要強調的是，書(shū)畫(huà)作品評估的關(guān)鍵是真偽。而古書(shū)畫(huà)作品則有可能是文物，因此，應注意相關(guān)的法律規定。書(shū)畫(huà)作品評估必須有專(zhuān)家配合。

三、其他執業(yè)問(wèn)題【評估師資訊】

問(wèn)題17：一個(gè)企業(yè)的股權價(jià)值評估，被評估單位發(fā)行了一只永續債并在財務(wù)報表所有者權益項下列示，在對該公司所有者權益價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，評估結果是否需要將永續債從評估值中扣除？

答：所謂永續債券（perpetual bond），是指沒(méi)有明確的到期日，或者說(shuō)期限非常長(cháng)的債券。投資者不能在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)回收本金，但可以定期獲取利息。不過(guò)，在永續債的每個(gè)付息日，發(fā)行人是可自行選擇將當期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個(gè)付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數的限制。絕大部分的永續債券附加了贖回條款，首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續債屬于混合型證券，是一種兼具債權和股權屬性的融資工具。

根據《金融負債與權益工具的區分及相關(guān)會(huì )計處理規定》（財會(huì )[2014]13號），企業(yè)發(fā)行各種金融工具，應當按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式，運用金融負債和權益工具區分的原則，正確地確定該金融工具或其組成部分的會(huì )計分類(lèi)，不得依據監管規定或工具名稱(chēng)進(jìn)行會(huì )計處理。其中分類(lèi)為權益工具的金融工具，在存續期間分派股利（含分類(lèi)為權益工具的工具所產(chǎn)生的利息，下同）的，作為利潤分配處理

當評估對象為所有普通股的股權價(jià)值時(shí)，應當在所有者權益價(jià)值評估結果的基礎上，扣除優(yōu)先股、永續債等金融工具的公允價(jià)值，最終得出普通股股權價(jià)值的評估值。

問(wèn)題18：運用收益法對企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，收益法折現率模型中的資本結構（D/E)是利用目標資本結構測算還是企業(yè)自身資本結構測算？

答：應具體問(wèn)題具體分析，當企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩定，或有明確的投融資計劃，或評估涉及業(yè)績(jì)承諾時(shí)，可以利用企業(yè)自身的資本結構；當企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩定，資本結構屬于激烈波動(dòng)時(shí)期，同時(shí)也沒(méi)有明確的投融資計劃，建議采用目標資本測算；如果企業(yè)當前的資本結構與目標資本結構差異過(guò)大，可以有一個(gè)逐漸過(guò)渡的時(shí)期，使預測期末企業(yè)的資本結構逐漸趨向于目標資本結構。目標資本結構可以選擇同行業(yè)內經(jīng)營(yíng)相對穩定的上司公司的平均資本結構作為目標資本結構。

問(wèn)題19：在同一時(shí)點(diǎn)為滿(mǎn)足兩個(gè)或以上的經(jīng)濟行為的需要，對同一評估對象進(jìn)行評估，且可以采用相同的價(jià)值類(lèi)型時(shí)，是否允許同一個(gè)報告出現兩個(gè)或以上的評估目的？

答：根據《資產(chǎn)評估執業(yè)準則-資產(chǎn)評估報告》第十六條“資產(chǎn)評估報告載明的評估目的應當唯一”的規定，不允許同一個(gè)報告出現兩個(gè)或以上的評估目的。 

問(wèn)題20：被評估單位用于出租的投資性房地產(chǎn)，其賬面成本不含占用土地的價(jià)值，評估中應如何處理？

答：根據評估《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn)》第二十三條第二款，采用成本法評估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應當了解：（2）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；

考慮到該評估對象歷史成本核算中存在房地分離的情況，容易出現重復評估的可能。評估人員針對上述情況，考慮到該項資產(chǎn)主要用于出租，以獲取租金收益為目的的資產(chǎn)，市場(chǎng)租金通常為包含了與該項資產(chǎn)相關(guān)的房屋建筑物和占有土地資產(chǎn)的整體收益，而企業(yè)賬面成本構成不包含土地，故針對該項投資性房地產(chǎn)評估，有三個(gè)處理方式：

（1）該處評估值僅對應為房屋建筑物的評估價(jià)值。對應根據租金測算得到的房地一體的市場(chǎng)價(jià)值，應扣減對應土地的市場(chǎng)價(jià)值，從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)值；

（2）從房地一體租金出發(fā)，結合當地土地租賃的租金情況，直接扣減土地相關(guān)的收益，然后折現計算房屋建筑對應的價(jià)值。

（3）對投資性房地產(chǎn)科目評估時(shí)，按照房地一體評估，同時(shí)，在土地評估中，針對投資性房地產(chǎn)占用的宗地，利用投資性房地產(chǎn)出租的建筑面積與總建筑面積，結合土地總面積和容積率等情況，合理確定投資性房地產(chǎn)對應的土地面積，然后在對該宗地土地的評估中，應該扣減在投資性房地產(chǎn)占用的土地面積后，確定拆分后的土地價(jià)值。

本期參與解答專(zhuān)家：

阮詠華  北京中企華資產(chǎn)評估有限責任公司

劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

陶    弢  中通誠資產(chǎn)評估有限公司