第一章 總則
第一條 為規范不動(dòng)產(chǎn)評估行為，保護資產(chǎn)評估當事人合法權益和公共利益，根據《資產(chǎn)評估基本準則》制定本準則。
第二條 本準則所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著(zhù)于土地上的定著(zhù)物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權益。
本準則所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)不包含海域、林木等。
第三條 本準則所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規和資產(chǎn)評估準則，根據委托對評估基準日特定目的下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算，并出具資產(chǎn)評估報告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為。
不動(dòng)產(chǎn)評估包括單獨的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估。
第四條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當遵守本準則，但法律、行政法規規定應當執行其他準則的，從其規定。【評估師資訊】
第二章 基本遵循
第五條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當具備不動(dòng)產(chǎn)評估的專(zhuān)業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗， 能夠勝任所執行的不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。
當執行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗時(shí)，應當采取彌補措施，包括利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報告等。
第六條 資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權屬，收集相關(guān)的權屬證明文件，對于沒(méi)有權屬證明文件的不動(dòng)產(chǎn)應當要求委托人或者其他相關(guān)當事人對其權屬做出承諾或說(shuō)明。
第七條 不動(dòng)產(chǎn)評估應當在評估對象符合用途管制要求的情況下進(jìn)行。對于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應當以有關(guān)部門(mén)依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標為依據。
第八條 當不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應當在合法的前提下， 結合經(jīng)濟行為、評估目的、價(jià)值類(lèi)型等情況，選擇和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。
第三章 操作要求
第九條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當要求委托人明確資產(chǎn)評估報告的用途、評估對象、范圍和評估目的。不動(dòng)產(chǎn)評估對象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對應的全部權益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對
應的部分權益。
第十條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當全面了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況，掌握評估對象的主要特征。
第十一條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當根據評估目的和不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設，并在資產(chǎn)評估報告中予以披露。
第十二條 不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權存在價(jià)值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在價(jià)值減損情形，評
估土地使用權價(jià)值時(shí)應當計算該損失金額并加以扣除。
對于土建工程與機器設備安裝為一體或者形成緊密關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)，應當關(guān)注機器設備與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區分，并考慮機器設備等資產(chǎn)對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。
第十三條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應當對所評估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)調查，明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權屬狀況。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)
行現場(chǎng)調查，應當充分考慮抽樣風(fēng)險。
對于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀(guān)原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以披露。
第十四條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，應當根據不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過(guò)設計概算、工程圖紙、竣工決算、定額標準等技術(shù)資料，結合對不動(dòng)產(chǎn)的現場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。
第十五條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。
第四章 評估方法
第十六條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設開(kāi)發(fā)法、基準地
價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。
第十七條 采用市場(chǎng)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應當收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息包括：
（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要包括：名稱(chēng)、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周?chē)h(huán)境等；
（二）成交日期；
（三）成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計價(jià)方式；
（四）付款方式；
（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機等。
第十八條 用作參照物的交易實(shí)例應當具備下列條件：
（一）在區位、用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與評估對象類(lèi)似；
（二）成交日期與評估基準日接近；
（三）交易類(lèi)型與評估目的相適合；
（四）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可以修正為正常價(jià)格。
第十九條 采用市場(chǎng)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應當進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。
交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評估基準日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價(jià)格修正為評估對象狀況下的價(jià)值，可以分為區位狀況修正、權益狀況修正和實(shí)物狀況修正。
第二十條 采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應當了解：
（一）不動(dòng)產(chǎn)應當具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；
（二）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益及風(fēng)險能夠較準確地預測與量化；
（三）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益應當是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來(lái)的收益；
（四）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益包含有形收益和無(wú)形收益。
第二十一條 采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應當合理確定收益期限、凈收益與折現率：
（一）收益期限應當根據建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數，并根據法律、行政法規的規定確定；
（二）確定凈收益時(shí)應當考慮未來(lái)收益和風(fēng)險的合理預期；
（三）折現率與不動(dòng)產(chǎn)的收益方式、收益預測方法、風(fēng)險狀況有關(guān)，也因不動(dòng)產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。
第二十二條 采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正�？陀^(guān)的租金，并在資產(chǎn)評估報告中披露租約情況。
第二十三條 采用成本法評估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應當了解：
（一）重置成本采用客觀(guān)成本；
（二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；
（三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應當盡量采用復原重置成本。
第二十四條 資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當對不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使用權剩余年限、建筑物經(jīng)濟壽命年限及設施設備的經(jīng)濟壽命年限進(jìn)行分析判斷，確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年限。
第二十五條 資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當綜合考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，通常綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，需要考慮土地使用權自動(dòng)續期的影響。當土地使用權自動(dòng)續期時(shí)，可以根據建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。
第二十六條 采用假設開(kāi)發(fā)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應當了解：
（一）假設開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力，并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以確定的不動(dòng)產(chǎn)；
（二）開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)狀況所對應的價(jià)值；
（三）后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出和應得利潤包括：后續開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和取得待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費等；
（四）假設開(kāi)發(fā)方式通常是滿(mǎn)足規劃條件下的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。
第二十七條 采用基準地價(jià)修正法評估土地使用權價(jià)值時(shí)，應當根據評估對象的價(jià)值內涵與基準地價(jià)內涵的差異，確定調整內容。在土地級別、用途、權益性質(zhì)等要素一致的
情況下，調整內容包括交易日期修正、區域因素修正、個(gè)別因素修正、使用年期修正和開(kāi)發(fā)程度修正等。【評估師資訊】
第五章 企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估
第二十八條 企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無(wú)形資產(chǎn)等科目中核算，且可能存在同一不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值由多筆余額構成的情形。 作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)等，其價(jià)值影響因素存在差異。
第二十九條 在企業(yè)價(jià)值評估中，應當關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。
第三十條 在企業(yè)價(jià)值評估中，應當結合企業(yè)價(jià)值評估的價(jià)值類(lèi)型合理設定不動(dòng)產(chǎn)評估的假設前提和限制條件。
第三十一條 在企業(yè)價(jià)值評估中，應當分析不動(dòng)產(chǎn)的財務(wù)核算方式以及是否存在不動(dòng)產(chǎn)未結合同和尚未支付款項，明確不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值內涵與實(shí)際已發(fā)生支出、尚未發(fā)生支
出之間的關(guān)系，避免重復計算或者漏算。
第三十二條 在企業(yè)價(jià)值評估中，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評估價(jià)值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。
第三十三條 在企業(yè)價(jià)值評估中，對于溢余不動(dòng)產(chǎn)，應當考慮不動(dòng)產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現交易的可能性，采用恰當的評估方法確定其評估價(jià)值。
第六章 披露要求
第三十四條 無(wú)論單獨出具不動(dòng)產(chǎn)評估報告，還是將不動(dòng)產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估報告的組成部分，都應當在資產(chǎn)評估報告中披露必要信息， 使資產(chǎn)評估報告使用人能夠正確理解評估結論。
第三十五條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制資產(chǎn)評估報告時(shí)應當對不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權屬狀況進(jìn)行披露。
第七章 附則
第三十六條 本準則自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )于 2007 年 11 月 28 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準則——評估報告〉等 7 項資產(chǎn)評估準則的通知》（中評協(xié)〔2007〕 189 號）中的《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》同時(shí)廢止。
